Im Interesse und in Diskussion steht immer wieder, ob der Mieter nach Auszug aus einer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss, insbesondere, ob Wände zu streichen sind.
Zuerst stellt sich die Frage, was denn eigentlich Schönheitsreparaturen sind. Gemeint sind damit nicht jegliche Reparaturen, sondern nur die Beseitigung allgemeiner Abnutzungsspuren, die man beim Wohnen im Allgemeinen hinterlässt. Besteht keine gegenteilige Vereinbarung, ist diese Abnutzung mit der Miete abgegolten (so sind etwa vergleichbar gefahrene Kilometer bei einem Mietwagen mitbezahlt). Schönheitsreparaturen sind demnach etwa Arbeiten wie Tapezieren, Streichen von Decken, Wänden, Türen, das Lackieren von Heizkörpern, das Zuspachteln von Löchern in den Wänden usw.
Der BGH hat zwischenzeitlich verschiedene Grundsatzurteile ausgesprochen, welche die Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln in sog. „Formularverträgen“ betreffen. Formularverträge sind solche, die eben gerade nicht individuell zwischen den Parteien verhandelt sind, sondern vom Vermieter als Muster verwendet werden, wie sie vielfach im Internet oder in Formularsammlungen gefunden werden können.
1. starre Fristen
Mittlerweile dürfte sich herumgesprochen haben, dass Klauseln mit sog. „starren Fristen“ unwirksam sind. Solche Klauseln findet man inzwischen meistens nur noch in älteren Mietverträgen. Die Formulare sind zwischenzeitlich meist angepasst. Hieß es damals noch „die Arbeiten sind alle 3 Jahre“,,, „alle 5 Jahre“ usw. durchzuführen (dann unwirksam), findet sich in den Verträgen mittlerweile meist eine zulässig Regelung, wie „in der Regel alle 3 Jahre“, „in der Regel alle 5 Jahre“. Ein Blick insoweit lohnt sich ab der dennoch in schon länger bestehende, ältere Mietverträge
Interessant, weil noch in vielen aktuellen Mietverträgen so vorgesehen, sind Formulierungen, welche der BGH zwischenzeitlich gleichfalls als unzulässig eingestuft hat.
2. Abgeltungs- und Quotenklauseln
So hat der BGH entschieden, dass ein Mieter keinesfalls renovieren muss, wenn er bereits wieder vor Ablauf der im Vertrag bezeichneten Fristen aus der Wohnung wieder auszieht. Im gleichen Atemzug führt er hierzu aus, dass sog. Abgeltungs- oder Quotenklauseln unzulässig sind. Der Mieter braucht also auch keine anteiligen Renovierungskosten tragen,
Sieht der Vertrag eine Renovierung „in der Regel nach 8 Jahren“ vor, so muss der Mieter auch nicht 50 % der Kosten tragen, wenn er bereits nach 4 Jahren wieder auszieht. Der BGH sieht in einer solchen Regelung eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, da bei vorzeitigem Auszug nicht bestimmt werden kann, ob tatsächlich bei Ablauf der Frist Renovierungsbedarf überhaupt bestanden hätte.
3. Übernahme im unrenovierten Zustand
Gleichfalls für die Praxis ist interessant, dass der BGH auch eine unangemessene Benachteiligung sieht, wenn der Mieter bei Auszug renovieren soll, wenn er doch selbst die Wohnung unrenoviert übernommen hat.
Hieraus ist zu ersehen, dass die sich im Umlauf befindlichen Mietverträge häufig die Schönheitsreparaturen unzulässiger Weise regeln. Die Karten stehen daher gut, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Diese Aussage kann hier natürlich nur grundsätzlich getroffen werden. Jeder Mietvertrag muss im Einzelfall überprüft werden. Hierzu wenden Sie sich an den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. In unserem Büro ist Ansprechpartner für Mietrecht Herr Rechtsanwalt Christian Kick.
Stand: 05.04.2016